せわしい東京からちょっぴりログアウトして、那須で好きなように暮らしませんか？
しゃちょーこんにちは！那須移住者のしゃちょーです
すたっふぅこんにちは！同じく那須移住者のすたっふぅです
東京からの交通の便の良さに加え、避暑地としても人気で別荘地も多い那須。
ですが別荘の多い那須ならではの土地購入の前に知らないと損する情報もたくさん…！
シリーズ4回目の当記事では、意外と盲点な「敷地の前面道路」について解説します。
別荘地での物件探しで失敗しない為に必ずにチェックすべきポイントを不動産屋の社長が伝授しますので、シリーズ最後まで読んでいただければ後悔のない移住を実現できますよ♪
敷地の前面道路とは？
物件を選ぶ際に着目すべきポイントの１つ、それが敷地の前面道路です。
とかいじん前面道路？
しゃちょー敷地に接する道路のことです。住宅が建てられる敷地は最低でも1つの道路に接している必要があり、建築基準法上の道路でなくてはならないという決まりがあるんです
道路の幅が4mに満たない場合、セットバック（道路の境界線から一定の距離を後退させること）が必要となります。
すたっふぅ那須は道幅が狭い場合が多いですよね。うちの前の道が幅4mなんですけど、対向車とすれ違いができないし、ちょっと不便だなって感じてます
しゃちょー前面道路の広さも重要なんですけど、もっと重要な着目点があるんです。次のパートで説明していきますね。
前面道路が公道か私道なのかを調べることが超重要
別荘地の場合、別荘地内の道路は私道のケースが多いです。
まずはそれぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。
公道のメリット・デメリット
メリット
公道は市や県などの自治体が管理しているので、舗装や照明、街路樹などのメンテナンスは自治体の方で対応してもらえます。
すたっふぅ那須は道路脇の雑草や木々を定期的にメンテナンスしてもらわないと、すぐに通行できなくなっていまいますからね
しゃちょー冬には雪も積もるので、凍結防止の対策や除雪車に来てもらえるのも公道だからこそですね
とかいじんそれは絶対にやってほしいですね！
デメリット
公道は誰でも通行できる道路なので、比較的交通量が多い場合もあります。
普段は静かな那須も連休になると観光客で賑わいますので、騒音や混雑が気になる場合もあるでしょう。
しゃちょーあまり交通量の多い物件の近くは考慮が必要ですね
すたっふぅトラックの粉塵なんかも気になりますしね！
とかいじん静かに暮らせるのが那須の魅力のひとつですもんね！
私道のメリット・デメリット
メリット
反対に、私道のメリットはプライベート性が高い点です。
基本的に別荘オーナーや関係者しか通行しないため、混雑とは無縁。
すたっふぅ別荘と無関係な人が入ってこないのは防犯面でも安心ですね
しゃちょー静かさなら私道の方が上ですね
デメリット
デメリットは、私道の所有者と利用者間でトラブルが発生するケースがある点や金銭面。
しゃちょー私道のメンテナンス費は私道所有者が管理会社・自治会であればその管理者が費用を支払うことになります。しかし、寒暖の差が激しい地域で路面も傷みやすく、改修するにはかなりの資金が必要になりますね。自治体によっては、私道の修繕費を一部補助してもらえたります。
とかいじん管理費の負担は別荘地に定住するのはオススメしないっておっしゃってた理由の１つですね…
すたっふぅ管理会社と管理費については、『②別荘地は管理会社と管理費に注意』も読んで参考にしてくださいね
私道所有者が個人というケースも多く、将来的なメンテナンスもネックになってきます。
道路所有者の相続登記が未了のままで連絡先が分からず、水道管を引く工事が出来ないケースもあるようです。
上記のような不安要素のある私道に面した物件の場合、住宅ローンの不利になる可能性も…。
とかいじん私道だとローンが組めないかもしれないんですか！？
しゃちょー組めないとは言いませんが、厳しくなる可能性はあります。銀行や金融機関は「担保価値が低くなる可能性がある」と判断されるからです。通行掘削同意書を私道所有者からもらう必要がある場合もあります。この書面については後のパートでまた説明しますね
前面道路が私道の場合のデメリットは、実生活だけでなく契約時点でもハードルとなる可能性があるのです。
前面道路が私道の場合：トラブルを避けるためにすべきこと２つ
デメリットの大きい私道ですが、「それでも気に入った物件の前面道路が私道だった！」というケースもあるでしょう。
その場合、物件を購入する前に確認すべきことを紹介します。
トラブルを避けるために必須の２つです。
道路の種類を調べる
もし私道沿いの土地の購入を検討しているならば、まずは登記簿謄本と公図と道路台帳を取り寄せてください。
とかいじん登記簿謄本と公図？
しゃちょー敷地から公道に出るまでの私道を誰が持っているのか、道路が敷地に対してどのようになっているのかを確認するための書類です。不動産屋さんにお願いすれば用意してもらえます。建築基準法のどの種類の道路なのかも聞いてみましょう。
すたっふぅ登記簿謄本などは自分でも法務局に行ったりインターネットで取得することも可能です
しゃちょーうん。田舎はおおらかだから「私道だけど自由に使って大丈夫」って言ってくれたりもするけど、後々どんなトラブルに発展するか分かりません。予め調べておいた方が良いです
まずは誰がどこを所有しているのか、きっちりと調べましょう。
通行掘削承諾書を発行してもらう
私道の所有者が分かったら、「通行掘削承諾書」を売主を通じて発行してもらってください。
とかいじんつうこうくっさくどういしょ…？
しゃちょー買主が「私道を通っていいですよ」と「建築工事する際に道路を掘削してもいいですよ」と書いた書面です。住民が私道を通る以外にも、上下水道配管などの工事が必要な場合もあるので、両方の同意が必要なんです
すたっふぅその承諾書があれば、所有者が変わっても半永久的に私道が使えて安心ですね
しゃちょーうん。ただ別荘地では私道部分の所有者が多すぎて、承諾書をもらうのは難しい場合もあるかも…
とかいじんその場合はどうしたら！？
しゃちょーライフラインに関しては、事情を説明すれば工事が可能になりました
2023年4月から民法が改正されて、自用地にライフラインを整備する際の私道所有者への設備設置権・設備使用権の権利の明確化が制定されました。
これによって承諾がもらえず水道工事が出来ないという事態は免れますが、「車両の通行に関してはダメ！」と拒む頑固な地主さんも中にはいます。
通行掘削承諾書を取得することを条件として、売買契約するのが望ましいでしょう。
今は問題なくても、相続など何らかの事情で所有者が変わった際に通行等を制限される可能性もあります。
そのリスクも考慮した上で、本当にその物件を買うべきか熟考して決断しましょう。
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